Jak vystěhovat neplatiče

vystehovani-neplatice

Každý, kdo pronajímá byt, dobře ví, jak bylo ještě v nedávné době obtížné vystěhovat člověka, který vám neplatil ujednané nájemné. Nešlo sice o úkol zcela nemožný, ale na druhou stranu se vystěhování neplatiče mohlo protáhnout až na půl roku.

Pro lidi, kteří ale pronajímají pokoj ve svém bytě či pronajímají rovnou celý byt kvůli příjmu na splácení své hypotéky, byl půlroční výpadek příjmu podstatným škrtem v rozpočtu. A řekněme si na rovinu, že takových lidí není málo, neboť jde o optimální řešení dnešních financí, a to hlavně mezi mladými, kteří již chtějí mít vlastní bydlení, ale nejsou zcela schopní splácet 10 000 Kč měsíčně.

S 1. lednem 2014 však díky nabytí účinnosti Nového občanského zákoníku došlo k podstatné změně v právní úpravě soukromého práva, a to i ke změně ustanovení týkajících se vystěhování neplatičů.

V tomto článku se na problematiku neplatičů podíváme blížeji a zaměříme se hlavně na otázku, jak takového neplatiče vystěhovat.

Posílení práv pronajímatele

Jak již bylo řečeno v úvodu, Nový občanský zákoník přinesl mnohé změny, a to i v úpravě nájmu a s ním souvisejícího vystěhování neplatiče. Podstatnou změnou je samotné posílení práva pronajímatele.

Oproti dřívější úpravě již není nutné přivolení soudu k podání výpovědi z nájmu, což vede k tomu, že pronajímatel má oproti dřívějšku volnější ruku, přesto se však musí stále pohybovat v mezích zákona. Tyto meze jsou dány hlavně důvody, z kterých může pronajímatel nájemci udělit výpověď nájmu.

Dalším ulehčením pro pronajímatele je opuštění nutnosti zajistit nájemci bytovou náhradu či přístřeší. Avšak podstatnou změnou a zároveň hlavní výhodou nové úpravy vystěhování neplatiče je zkrácení doby, kdy je možné výpověď dát. Pronajímatel totiž může svému nájemci dát výpověď nájmu a vykázat jej s okamžitou platností z bytu již po těch měsících, kdy nájemce nezaplatil požadovaný a smluvený nájem.

Důvody výpovědi aneb hrubé porušení povinností vyplývajících z nájmu

Pronajímatel má nyní možnost dát svému nájemci výpověď v případě hrubého porušení povinnosti vyplývající z nájmu. Výpověď, která nájemci ukládá, aby ve stanovené tříměsíční výpovědní lhůtě opustil danou nemovitost, můžete podat v případě:

  • Byl-li nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází;
  • Má-li být byt vyklizen, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s bytem nebo domem, ve kterém se byt nachází, naložit tak, že byt nebude možné vůbec užívat;
  • nebo je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu.

Z těchto důvodů můžete vypovědět jak nájem na dobu určitou, tak na dobu neurčitou. A nájem na dobu neurčitou můžete navíc vypovědět i z osobních důvodů, tedy budete-li byt potřebovat pro sebe nebo svou rodinu:

  • pokud má být byt užíván pronajímatelem nebo jeho manželem / manželkou, který hodlá opustit rodinnou domácnost, protože byl podán návrh na rozvod manželství nebo manželství bylo již rozvedeno;
  • či pokud potřebuje pronajímatel byt pro svého příbuzného nebo pro příbuzného svého manžela / manželky v přímé linii nebo ve vedlejší linii v druhém stupni.

Výpověď bez výpovědní doby aneb konec neplatičství v Čechách

Ve výše uvedených případech se jednalo i výpověď spojenou se tříměsíční výpovědní dobou. V některých případech lze však nájem vypovědět i bez výpovědní doby. Jedná se o tak zvané porušení povinností zvlášť závažným způsobem, ke kterému dochází v těchto případech:

  • poškozuje-li nájemce byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem;
  • způsobuje-li jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí;
  • nebo užívá-li neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno;
  • a zejména také nezaplatil-li nájemce nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců.

A jak jste si určitě všimli u poslední odrážky je uvedeno, že můžete svému nájemci, který vám nezaplatil za dobu tří měsíců, uložit, aby vám byt bez zbytečného odkladu odevzdal. I zde je však pomyslná „výpovědní lhůta“, nebo spíše zákonná lhůta v podobě 1 měsíce, do kterého musí nájemník byt od doručení výpovědi odevzdat.

Pozor na zmíněné doručení

Výpověď musíte neplatiči doručit řádným způsobem, na to si musíte dát pozor, jinak se vám může stát, že vaše výpověď bude neplatná a váš neplatící nájemce neodejde. Tak zaprvé musí být vaše výpověď písemná, musí v ní být uveden jeden z výše uvedených důvodů (pro přehlednost jsou důvody uvedeny vždy jen za odrážkami) i poučení nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitku a navrhnout přezkoumání výpovědi soudem.

Výpověď musíte vždy doručit druhé straně. Výpovědní lhůta pak začíná běžet prvního dne následujícího měsíce po doručení výpovědi. Pokud tedy podáte výpověď 15. 3., pak vašemu nájemci začne běžet výpověď 1. 4. a skončí s koncem měsíce (30. 4.).

Pozor na písemné upozornění nájemce

Pokud podáváte výpověď bez výpovědní lhůty, což se vám právě v našem případě neplatiče stane, dejte si pozor na vyzvání nájemce k nápravě. Pokud vám nájemce neplatí, pak jej totiž musíte vyzvat, aby v přiměřené době odstranil své závadné chování.

Říkáte si, proč byste si na to měli dát pozor, když je to hloupost, kdežto jeho nesplácení schválnost? Jde totiž o to, že v případě neupozornění se k vaší výpovědi nepřihlíží.

Pozor na poskytnutí přiměřené doby

Neplatiče sice může vypovědět hned. Na druhou stranu chytrý neplatič vás může potrápit, neboť může podat výše jmenovanou žalobu nebo se vůbec nikam neodstěhovat. A proto si dejte pozor nejen na sepisování kvalitní nájemní smlouvy, ale také na včasné upozornění o možnosti zaslání budoucí upomínky o zaplacení. Taktéž si dejte pozor i na poskytnutí dostatečné lhůty k nápravě nájemníkových chyb a k zaplacení.

Pozor na tříměsíční výpovědní lhůtu

Pozor si dejte i na výpovědní lhůtu a pohlídejte si, zdali nájemce skutečně odešel. Pokud by totiž neodešel, je nájem fiktivně znovu ujednán na tutéž dobu jako dříve (nejdéle však na 2 roky).

Vystěhování nájemce

Na druhou stranu, pokud nájemce s uplynutím výpovědní lhůty neodejde a ani nepodá k soudu návrh na vyslovení neplatnosti výpovědi, pak se můžete vy jako pronajímatel obrátit na soud s žalobou o vyklizení. Tuto žalobu podáváme k okresnímu soudu, kde se nachází předmětný byt.

Vymáhání dlužného nájemného

Nájem, který je vám váš bývalý nájemník dlužen, můžete samozřejmě vymáhat, a to prostřednictvím žaloby/návrhu na vydání platebního rozkazu. V něm vylíčíte rozhodné skutečnosti, přiložíte co nejvíce důkazů (nájemní smlouvy, výzvy k zaplacení, vyúčtování dlužného nájemného, atd.). Věcně příslušný je stejně jako u vystěhování nájemce okresní soud. Místní příslušnost se však již neřídí bytem, ale místem bydliště žalovaného, tedy vašeho neplatiče.

Jak již tedy bylo řečeno, postavení pronajímatele je s Novým občanským zákoníkem sice posíleno, na druhou stranu jsou věci, na které si pronajímatel musí dát vždy pozor, pokud chce být v právu. Jak se říkává, právo totiž přeje bdělým.

Další podobné rady